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QUEDA APROBADA LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Comparativa entre la antigua y la nueva ley de vivienda en los cinco puntos más importantes.

 

El ejecutivo ha llegado a un pacto con ERC y EH Bildu, con el cual las comunidades autónomas tendrán la potestad para poder establecer dos modalidades para los topes al alquiler en todas aquellas zonas tensionadas. La aplicación de esta dependerá de la modalidad de contrato y de propiedad. Por lo tanto, para los pequeños tenedores en estas áreas, el tope del alquiler estará vinculado a la renta mensual anterior, y para los grandes propietarios, se utiliza el índice de contención de precios anual que esté en vigor.

Nuevo concepto de gran tenedor

Otro rasgo importante de esta nueva ley es que se amplía la denominación de grandes tenedores no solo a las personas jurídicas como hasta ahora, sino que se añaden también a las personas físicas. Para ello, se ha rebajado de diez a cinco, el número de viviendas que un propietario debe tener en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor.

Nuevo concepto de área tensionada

La determinación de área tensionada se definirá en primer lugar por distritos censales. Además, se determinará en función de si el pago de la vivienda supone más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o si los precios han subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.

En este sentido, esta nueva ley varia con la anterior, en que bastará con que se cumpla una solo de estas condiciones, a diferencia de la anterior donde se debían cumplir las dos para ello

Eliminación de IPC

Esto establece que, el IPC será eliminado como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

Se ha establecido que durante el presente 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y, en adelante, se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC, que marque un tope a los aumentos de la renta para la renovación anual.

Estos límites a los índices de referencia de precios serán de aplicación también a las nuevas viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años, si así se recoge por la comunidad autónoma en las áreas tensionadas.

Suspensión de la comisión de agencia inmobiliaria al inquilino.

Otra modificación importante que ha incluido esta nueva Ley es sobre los honorarios inmobiliarios que, hasta la fecha, corrían a cargo del inquilino. Esa mensualidad extra, a partir de ahora, deberá ser asumida por el propietario.

Uno de los puntos más importantes es el referente a la aplicación de dicha Ley. La anterior Ley, establecía unas clausulas donde se permitía que por mutuo acuerdo entre ambas partes del contrato, no fueran de aplicación las mismas. La nueva ley de vivienda elimina estas cláusulas. Su justificación recae en el hecho de que el propietario siempre asumía una posición predominante sobre el inquilino, por lo cual este último podría llegar a verse forzado a renunciar a ciertos derechos que le corresponden para poder firmar ese contrato.

Novedades en los desahucios para la resolución del conflicto.

En este sentido, se han incorporado nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Para ello, se intentará llegar previamente a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario mediante el Sistema Arbitral de Consumo, una alternativa a los tribunales. En el caso de no llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, se dará el tiempo necesario a los servicios sociales para que busquen una solución habitacional a estas personas vulnerables, lo cual habilitará a los Jueces a que amplíen los plazos existentes. Para aquellas personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad social o económica en sus contratos de vivienda, se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año.

Reserva de suelo para viviendas de Protección Oficial

Para poder hacer efectivas todas estas medidas y ampliar la oferta de viviendas, se reservará una parte del suelo para aquella vivienda de protección oficial. Este porcentaje sube a un 40% en comparación con el 30% que se había establecido anteriormente para el suelo urbanizable. En el caso del suelo urbano no consolidado, se amplía también ese porcentaje del 10% al 20%.

El objetivo que tiene el Gobierno para acelerar todos los plazos va ligado a las elecciones del próximo mes de mayo. Deberán tener aprobado en el pleno del Congreso este proyecto antes del 27 de abril, para que antes del 28 de mayo, fecha en la que tendrá lugar las elecciones, esta ley ya haya entrado en vigor.

 

Cuadro comparativo para mejor comprensión…

 

Punto Antigua ley de vivienda Nueva ley de vivienda
Consideración de grandes tenedores Solo personas jurídicas Las comunidades autónomas tendrán potestad para establecer dos modalidades de tope de alquiler en zonas tensionadas. Para pequeños tenedores, el tope estará vinculado a la renta mensual anterior, mientras que para grandes propietarios se utilizará el índice de contención de precios anual.
Topes al alquiler en zonas tensionadas No se establecían topes claros. Se añaden las personas físicas y se reduce el número de viviendas que un propietario debe tener en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor de diez a cinco.
Determinación de áreas de tensión Se debían cumplir dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona y que los precios hayan subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años Bastará con cumplir una de estas condiciones, y se determinará en primer lugar por distritos censales.
Actualización de precios de alquiler IPC como índice de referencia. Durante 2023, límite del 2%, en 2024 será del 3% y se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC para marcar un tope a los aumentos de la renta para la renovación anual.
Protección contra desahucios Las cláusulas permitían que, por mutuo acuerdo, no fueran de aplicación las medidas establecidas. Las cláusulas que permitían no aplicar las medidas establecidas se eliminan y se incorporan nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables. Se intentará llegar previamente a un acuerdo mediante el Sistema Arbitral de Consumo y, si no se alcanza, se dará tiempo a los servicios sociales para buscar una solución habitacional a estas personas. Se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año para aquellas personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad social o económica en sus contratos de vivienda.

 

Abusos bancarios al consumidor de tarjetas revolving: sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 523/2022

El portal digital elderecho.com, especializado en actualidad legal en el territorio nacional, ha publicado hoy un artículo de nuestro Socio Director José Miguel Celdrán, el cual trata de aclarar la dudas que se están sucediendo a raíz de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 523/2022, relativa a los abusos bancarios al consumidor de tarjetas revolving.

Tal y como comenta José Miguel Celdrán en el comienzo del artículo:  «Las Entidades bancarias están publicando artículos en medios de comunicación con información sesgada y manipulada interpretando a su favor la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 523/2022, pretendiendo  hacer extensible la misma, a todas las “tarjetas revolving”, con el fin de disuadir a los consumidores de sus reclamaciones.

De este modo y llegados a este punto, es necesario arrojar algo de luz sobre esta nueva sentencia que utilizan las entidades de crédito, con la que pretenden que los tribunales les den la razón».

Leer artículo completo 

Puede contactar con nuestros profesionales enviando un email a administración@celdranabogados.com o bien llamando al 91 664 15 47

Devolución de ingresos indebidos por más de 40.000€ en plusvalía

A través del siguiente enlace podrá consultar la resolución de la sentencia sobre plusvalías ganada por. Celdrán Abogados, en la que el cliente recibe la devolución de ingresos indebidos por un valor de más de 40.000€.

Ver sentencia

Si tuviera cualquier duda sobre la reclamación de plusvalías, desde Celdrán Abogados estamos encantados de ayudarle y asesorarle para defender de la mejor manera sus intereses.

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cláusula suelo

Reclamación de cláusula suelo desde el inicio del préstamo hipotecario

En esta ocasión, les vamos a hablar de una nueva Sentencia sobre cláusula suelo dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, que habilita a miles de consumidores a reclamar la cantidad abonada por aplicación de cláusulas suelo nulas en procedimiento judicial, desde el inicio del préstamo. Ha sido en su Sentencia de fecha 19 de abril de 2022, en la que la Audiencia Provincial sentencia de forma categórica, en aplicación y consonancia con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que el consumidor se encuentra habilitado a reclamar las cantidades abonadas a la entidad por aplicación de cláusulas suelo declaradas nulas por sentencia firme, desde el inicio del préstamo y sin limitación temporal.

Sentencia de referencia reproducida por la Audiencia Provincial de Madrid

De forma muy clara y en una Sentencia de 10 páginas, la Audiencia Provincial de Madrid reproduce y hace suyos en la Sentencia de referencia, los argumentos sustentados por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, indicando que los órganos jurisdiccionales están vinculados por el Derecho de la Unión Europea y debe ser aplicado lo que en su seno haya sido dictado (STJUE de 21 de diciembre de 2016), motivo por el cual indica expresamente que, la limitación de los efectos en el tiempo resulta incompatible y perjudicial para la completa protección al afectado. Determinando a su ver que, la limitación temporal que nuestro Tribunal Supremo fijó en la fecha de 9 de mayo de 2013 como límite, es catalogada por la Sentencia de referencia como una limitación que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula.

Leer sentencia

Nos encontramos ante un gran paso para que puedan ser reclamadas todas esas cantidades abonadas por aplicación de cláusula suelo, pero que por aplicarse limitación temporal no eran reconocidas hasta ahora por nuestros Juzgados y Tribunales. Nada tendrá que ver, también lo recoge la Sentencia, que haya existido con carácter previo un procedimiento judicial que hubiera finalizado con Sentencia firme por la que se declarase la nulidad de la cláusula suelo contenida dentro del préstamo hipotecario del consumidor; la entidad bancaria no podrá alegar la conocida excepción de “cosa juzgada” (indicar que lo reclamado ya ha sido objeto de pleito anterior y se está reclamando por segunda vez lo mismo), puesto que así ha sido determinado por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. 

Balón de oxígeno para los consumidores

Nos encontramos ante un gran e importante balón de oxígeno para aquéllos consumidores que, habiendo sido perjudicados por aplicación de la cláusula suelo durante los años anteriores a la famosa limitación temporal fijada por nuestro Tribunal Supremo en la fecha de 9 de mayo de 2013, ven como poco a poco va abriéndose la posibilidad de reclamar todas esas cantidades que no pudieron percibir en el pleito que ya instaron en su momento, pero que ahora sí podrán recuperar. No obstante, debemos mantener la cautela puesto que la Sentencia no es firme y frente a ella cabe Recurso extraordinario de Casación o infracción procesal, siendo probable que el Tribunal Supremo proceda a realizar la interpretación jurídica sobre el asunto para restablecer la justicia que debería haber tenido lugar desde el inicio de los pleitos de esta índole.

Si tuviera cualquier duda sobre sus posibilidades de reclamación de las cantidades no percibidas relativas a anualidades anteriores a la limitación temporal de 9 de mayo de 2013, desde Celdrán Abogados estamos encantados de ayudarle y asesorarle para defender de la mejor manera sus intereses.

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Nuevo valor de referencia en inmuebles para el pago de impuestos – compra ventas – donaciones y herencias

¿Cómo afecta la nueva referencia al cálculos de los impuestos de patrimonio, sucesiones y donaciones?

El pasado 1 de enero de 2022 entró en vigor la modificación legislativa que afecta a los nuevos valores de referencia que deberán otorgarse para aquellas personas que compren una vivienda de segunda mano, o para quien reciba mediante herencia o donación un inmueble. Esta es la primera diferenciación a realizar, por cuanto este valor de referencia no va a afectar a impuestos como el IBI o la imputación en renta sobre el IRPF, ya que en estos impuestos seguirán aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que viene realizándose hasta la fecha. Ahora convivirán dos valores catastrales, por un lado el valor catastral de siempre, que todos conocemos y por otro el nuevo valor de referencia de mercado a efectos de adquisición de inmuebles y que se tributa por el ITP, el IS o el ID.

¿Cómo se realiza el cálculo de este nuevo valor del inmueble?

Esta novedad legislativa ha supuesto un aumento en la tributación de todos los impuestos a los que afecta, de tal forma que, desde la fecha señalada el contribuyente ya no paga por el valor de compra del inmueble, si no por el valor de referencia de mercado aprobado por la Dirección General del Catastro, cálculo que se realiza a partir de los precios de transacciones que se hayan facilitado por los Notarios y Registradores, conllevando todo ello un incremento en los impuestos que recae en beneficio de las arcas de las comunidades autónomas.

¿Cómo puede conocer el valor atribuido a su inmueble?

Este nuevo valor de referencia para un inmueble puede consultarse muy sencillamente a través del portal web del Catastro. En el mismo solicitarán una serie de datos a rellenar, o el uso de un certificado digital. Introduciendo la referencia catastral de su inmueble podrá conocer el valor que se está aplicando.

¿Puede recurrir este valor?

Como ocurre con gran parte de este tipo de Autoliquidaciones, la mismas podrán ser recurridas ante la Administración, reclamación que deberá formularse mediante una solicitud de rectificación de la autoliquidación presentada, o recurrir la liquidación que se le notifique en caso de que se haya declarado un valor inferior, ahora bien, en ambos casos la reclamación deberá acompañarse de una pericial que acredite que el inmueble gravado por dicho impuesto no tiene el valor que ellos acreditan, si no que el mismo es inferior. 

Desde la aprobación de esta modificación en la ley será el contribuyente a quien le corresponda probar y demostrar que el valor de referencia otorgado por la comunidad no tiene nada que ver con el valor real de mercado, pudiéndose valer para dicha reclamación de cualquier medio probatorio aprobado en derecho. 

En base a todo ello, si usted ha comprado un inmueble de segunda mano y ha tenido que elaborar la Autoliquidación del ITP, o ha adquirido un inmueble mediante Donación o Herencia, y ha abonado los impuestos de Sucesiones o Donaciones, le recomendamos el estudio de su caso de manera determinada puesto que es posible que esté tributando por un valor superior al que le corresponda abonar.

Si precisa de nuestra ayuda, estaremos encantados de podérsela ofrecer. 

Un cliente consigue anular sus tarjetas de crédito y le devuelven más del 70% ofrecido

En esta nueva victoria para CELDRÁN ABOGADOS, ayudamos a una vecina de Collado Villalba en el proceso de reclamación de sus tarjetas de crédito.

El 19 de abril de 2022 se publicó la sentencia por la cual se declaró la nulidad de los contratos de tarjeta de crédito para tarjetas del 2011 y 2013. En consecuencia, se condenó al demandado a abonar al actor la cantidad que exceda del total del capital prestado, alcanzando este un 70% más del ofrecido. Asimismo, se vieron obligados a cancelar la deuda completa.

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Si quieres llevar a cabo una reclamación de tu dinero, nuestro despacho Celdrán Abogados está especializado en Derecho Bancario.

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rascacielos

Caso de éxito Cofidis: Un cliente cancela su deuda y le devuelven lo abonado de más

En este caso CELDRÁN ABOGADOS ha conseguido una nueva victoria, esta vez contra la empresa de Cofidis, para una vecina de Móstoles.

La sentencia, publicada el 11 de abril de 2022, declara la nulidad del contrato de tarjeta de crédito debido al carácter usurario de este. Además, Cofidis debe devolverle todas las cantidades que excedieran del capital dispuesto más los correspondientes intereses legales.

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edificio de oficinas

WiZink es condenada por un TAE usurario de 26 euros

En el presente post nos complace de nuevo publicar otro caso de éxito de la mano de CELDRÁN ABOGADOS.

Esta vez, se trata de una sentencia con fecha del 19 de noviembre de 2021 por la cual se celebró un juicio ordinario contra el banco WiZink. Dicho juicio resultó en la nulidad por usura del contrato de línea de crédito por entender por nula la cláusula de intereses remuneratorios pactados del TAE del 26,82%.

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Caso de éxito contra WiZink sobre tarjetas revolving

En el siguiente post tenemos el placer de comentar otro caso de éxito por parte de CELDRÁN ABOGADOS en materia de las tarjetas revolving.

En este caso, el 24 de noviembre de 2021 se publicó la resolución de la sentencia por la cual se consigue la devolución a nuestro vecino de Majadahonda de todo el dinero abonado de más en su tarjeta revolving y la nulidad de la misma. Todo ello a causa de la mala fe de WiZink, entre otras cosas.

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Reclama con abogados de derecho bancario

Cliente de Móstoles gana a Bankinter al reclamar su tarjeta revolving

El 22 de noviembre de 2021, CELDRÁN ABOGADOS tuvo la oportunidad de ganar una importante sentencia a Bankinter en materia de reclamación de las tarjetas revolving.

En este caso, debemos destacar que la resolución del juzgado fue la nulidad radical del contrato suscrito y la condena a la entidad a reintegrar al cliente la cantidad que exceda del total del capital prestado.

Si quieres leer la sentencia completa, haz click en el siguiente link.

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