Comparativa entre la antigua y la nueva ley de vivienda en los cinco puntos más importantes.
El ejecutivo ha llegado a un pacto con ERC y EH Bildu, con el cual las comunidades autónomas tendrán la potestad para poder establecer dos modalidades para los topes al alquiler en todas aquellas zonas tensionadas. La aplicación de esta dependerá de la modalidad de contrato y de propiedad. Por lo tanto, para los pequeños tenedores en estas áreas, el tope del alquiler estará vinculado a la renta mensual anterior, y para los grandes propietarios, se utiliza el índice de contención de precios anual que esté en vigor.
Nuevo concepto de gran tenedor
Otro rasgo importante de esta nueva ley es que se amplía la denominación de grandes tenedores no solo a las personas jurídicas como hasta ahora, sino que se añaden también a las personas físicas. Para ello, se ha rebajado de diez a cinco, el número de viviendas que un propietario debe tener en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor.
Nuevo concepto de área tensionada
La determinación de área tensionada se definirá en primer lugar por distritos censales. Además, se determinará en función de si el pago de la vivienda supone más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o si los precios han subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
En este sentido, esta nueva ley varia con la anterior, en que bastará con que se cumpla una solo de estas condiciones, a diferencia de la anterior donde se debían cumplir las dos para ello
Eliminación de IPC
Esto establece que, el IPC será eliminado como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
Se ha establecido que durante el presente 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y, en adelante, se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC, que marque un tope a los aumentos de la renta para la renovación anual.
Estos límites a los índices de referencia de precios serán de aplicación también a las nuevas viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años, si así se recoge por la comunidad autónoma en las áreas tensionadas.
Suspensión de la comisión de agencia inmobiliaria al inquilino.
Otra modificación importante que ha incluido esta nueva Ley es sobre los honorarios inmobiliarios que, hasta la fecha, corrían a cargo del inquilino. Esa mensualidad extra, a partir de ahora, deberá ser asumida por el propietario.
Uno de los puntos más importantes es el referente a la aplicación de dicha Ley. La anterior Ley, establecía unas clausulas donde se permitía que por mutuo acuerdo entre ambas partes del contrato, no fueran de aplicación las mismas. La nueva ley de vivienda elimina estas cláusulas. Su justificación recae en el hecho de que el propietario siempre asumía una posición predominante sobre el inquilino, por lo cual este último podría llegar a verse forzado a renunciar a ciertos derechos que le corresponden para poder firmar ese contrato.
Novedades en los desahucios para la resolución del conflicto.
En este sentido, se han incorporado nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Para ello, se intentará llegar previamente a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario mediante el Sistema Arbitral de Consumo, una alternativa a los tribunales. En el caso de no llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, se dará el tiempo necesario a los servicios sociales para que busquen una solución habitacional a estas personas vulnerables, lo cual habilitará a los Jueces a que amplíen los plazos existentes. Para aquellas personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad social o económica en sus contratos de vivienda, se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año.
Reserva de suelo para viviendas de Protección Oficial
Para poder hacer efectivas todas estas medidas y ampliar la oferta de viviendas, se reservará una parte del suelo para aquella vivienda de protección oficial. Este porcentaje sube a un 40% en comparación con el 30% que se había establecido anteriormente para el suelo urbanizable. En el caso del suelo urbano no consolidado, se amplía también ese porcentaje del 10% al 20%.
El objetivo que tiene el Gobierno para acelerar todos los plazos va ligado a las elecciones del próximo mes de mayo. Deberán tener aprobado en el pleno del Congreso este proyecto antes del 27 de abril, para que antes del 28 de mayo, fecha en la que tendrá lugar las elecciones, esta ley ya haya entrado en vigor.
Cuadro comparativo para mejor comprensión…
| Punto | Antigua ley de vivienda | Nueva ley de vivienda |
| Consideración de grandes tenedores | Solo personas jurídicas | Las comunidades autónomas tendrán potestad para establecer dos modalidades de tope de alquiler en zonas tensionadas. Para pequeños tenedores, el tope estará vinculado a la renta mensual anterior, mientras que para grandes propietarios se utilizará el índice de contención de precios anual. |
| Topes al alquiler en zonas tensionadas | No se establecían topes claros. | Se añaden las personas físicas y se reduce el número de viviendas que un propietario debe tener en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor de diez a cinco. |
| Determinación de áreas de tensión | Se debían cumplir dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona y que los precios hayan subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años | Bastará con cumplir una de estas condiciones, y se determinará en primer lugar por distritos censales. |
| Actualización de precios de alquiler | IPC como índice de referencia. | Durante 2023, límite del 2%, en 2024 será del 3% y se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC para marcar un tope a los aumentos de la renta para la renovación anual. |
| Protección contra desahucios | Las cláusulas permitían que, por mutuo acuerdo, no fueran de aplicación las medidas establecidas. | Las cláusulas que permitían no aplicar las medidas establecidas se eliminan y se incorporan nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables. Se intentará llegar previamente a un acuerdo mediante el Sistema Arbitral de Consumo y, si no se alcanza, se dará tiempo a los servicios sociales para buscar una solución habitacional a estas personas. Se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año para aquellas personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad social o económica en sus contratos de vivienda. |
