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nueva ley hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria a examen

La reforma de una Ley Hipotecaria ya es una realidad, con fecha 16 de Junio de 2019 ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que fue aprobada la pasada primavera por el Congreso de los Diputados.

Lo primero que el consumidor debe conocer sobre esta nueva reforma es que lo que la misma establece no será de aplicación a los contratos de préstamos que se hayan suscrito con anterioridad a esta reforma, no obstante, si afectará a las novaciones y subrogaciones de los préstamos hipotecarios que se realicen con posterioridad a la entrada en vigor de esta nueva Ley, es decir, cualquier contrato de préstamo hipotecario firmado entre consumidor y entidad bancaria desde hoy se regirá por lo dispuesto en el articulado de esta nueva Ley.

¿Qué novedades trae la nueva ley hipotecaria?

Son varias las novedades y/o modificaciones que incluye esta reforma:

      1. Cabe destacar como una de las principales modificaciones de esta ley la desaparición de la cláusula suelo.Determina la ley en este nuevo articulado que la entidad bancaria no podrá establecer en el clausulado del préstamo un tipo de interés mínimo, lo que implica que siempre se deberá tomar el Euribor como índice de referencia (si este es el pactado) más el diferencial, sin posibilidad de establecer un mínimo para aquellos casos en los que el Euribor esté por debajo.
      2. Otra de las principales modificaciones introducidas por la Ley es lo relacionado con el vencimiento anticipado,desde hoy, los prestamos solo podrán declararse vencidos si se ha dejado de abonar el 3€ del capital o lo equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del préstamo, mientras que un 7% o 15 cuotas si los impagos son después. Antes de declarar vencido el préstamos se obliga a la entidad a requerir el pago concediendo el plazo de un mes para efectuarlo.
      3. En cuanto a los gastos de préstamo hipotecario,la ley confirma lo ya conocido por todos, y es que la entidad bancaria será la obligada de abonar el IAJD, mientras que el cliente será el encargado de abonar los gastos de tasación, y las copias que solicite del préstamo. Para lo referente a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en que exista debe abonarse de una sola vez, y englobará todos los conceptos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
      4. La ley también efectúa una reducción en las comisiones de amortización. Las hipotecas contratadas a tipo fijo se verán reducidas a la mitad, mientras que en las variables la amortización tendrá un coste máximo del 0,15% o del 0,25 % sobre la cuantía, dependiendo de que se trate a partir del quinto o tercer año de vida.Aquellos que quieren amortizar deuda anticipada tendrán condiciones más ventajosas a las actuales. La penalización que se imponga por cancelar el préstamo anticipadamente dependerá del tipo de hipoteca y del momento en que se efectúe esa cancelación.
      5. Las entidades financieras deberán reforzar la informaciónque faciliten al consumidor que contrata el préstamo, todo ello con la finalidad de que este último pueda entender a la perfección el producto que contrata, ofreciéndose dicha información con una antelación mínima de diez días a la firma de la hipoteca ante notario.La figura de este último también se ve afecta, puesto que el notario deberá explicar al consumidor el producto que contrataSe obliga a los notarios a explicar las condiciones de los créditos, realizar test de comprensión y reflejar toda la información en un acta notarial sin coste alguno para el cliente, certificando a su vez que los bancos cumplen con sus obligaciones.

Es pronto para vaticinar el éxito de esta nueva regulación a los préstamos hipotecarios, pero todo apunta que siempre es complicado obtener la satisfacción de todas las partes implicadas, bancos, consumidores, notarios y tasadores. No obstante debemos de dar un voto de confianza y abrirse a una nueva visión de futuro en el ámbito de contratación de créditos inmobiliarios.

Estas son solo algunas de las modificaciones más significativas que reconoce la ley, pero existen muchas más con su parte de relevancia, si está en pensando en contratar una nueva hipoteca con una entidad bancaria y necesita asesoramiento desde el equipo de CELDRÁN ABOGADOS estaremos encantados de asesorarle y aconsejarle resolviendo cualquier duda que pueda surgirle.

 

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El contrato de arras

¿Tiene que firmar un contrato de compraventa donde se incluye un pacto de arras? ¿Desconoce el alcance o significado de las mismas? Lo primero que debe saber es que el contrato de arras se trata de un pacto muy común incluido dentro de la mayor parte de los contratos de compraventa. Por ello, en el presente post intentaremos explicar que es realmente este pacto de arras y en que consiste. Leer más «El contrato de arras»

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El desconocido impuesto de transmisiones patrimoniales para los alquileres

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Nuevas modificaciones en materia de arrendamientos

Todos y cada uno de los contratos de arrendamiento que se firmen a partir del día 6 de marzo de 2019 deberán regirse por la nueva ley aprobada por el consejo de ministros a finales del mes de febrero de 2019, la cual deberá ser ratificada por el Consejo de los Diputados en el plazo de un mes.

Las principales novedades que se incluyen es esta nueva ley de arrendamientos afectan esencialmente a la duración de los contratos, al límite de actualización de las rentas durante los años que dure dicho contrato de arrendamiento, así como a los plazos de preaviso que deberán cumplir las partes para el caso en que arrendador o arrendatario quiera rescindir el contrato que tienen suscrito entre ambos y que aún se encuentra en vigor.

¿Cuáles son las principales modificaciones de la Nueva Ley de Arrendamientos?

Las principales modificaciones introducidas nueva ley de arrendamientos, y que afectan a los nuevos alquileres que se firmen tras su aprobación son las siguientes:

    1. Duración del contrato: Este es uno de los principales cambios introducidos por esta nueva ley, la prórroga de los contratos se amplía de tres a cinco años, siempre que el contrato, siempre que el arrendador del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sea una persona física. Puesto que, para el caso de las personas jurídicas determina esta nueva modificación que el plazo podrá elevarse a siete años. Además, queda también modificada la prórroga tácita, pasando a de uno a tres años en los dos supuestos.
    2. Variación en la renta conforme al IPC: Esta modificación deriva en que ningún arrendador podrá subir la renta del alquiler más del IPC durante los años de vigencia del contrato; debiendo esperarse a la renovación de este para que se pueda elevar más el precio.
    3. Ampliación plazo de preaviso: El plazo de preaviso para la rescisión del contrato quedará fijado en cuatro meses.
    4. Venta del Inmueble: Para los casos en que se pretenda la venta de la vivienda se deberá respetar los plazos y las condiciones vigentes, aunque el contrato no esté inscrito en el registro de la propiedad.

    Además de estas modificaciones, la reforma de la ley de arrendamientos también modifica aquellas situaciones en las que fallece el arrendador, se establece que la fianza tendrá un limite de una mensualidad, pudiendo prestarse garantías adicionales, y se determina que los vecinos podrán prohibir el alquiler turístico.

    Estas modificaciones suponen un importante cambio en materia de arrendamientos urbanos, si desea conocer en profundidad como puede afectar cada una de estas modificaciones a su caso, no dude en ponerse en contacto con CELDRAN ABOGADOS para que un letrado especialista le asesore en su caso concreto.

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Nueva reforma del Código Penal en materia de accidentes de tráfico

La Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado una nueva reforma del Código Penal en accidentes de tráfico, mediante la cual, cuando se produzcan infracciones que produzcan accidentes de tráfico que deriven y causen lesiones que necesiten un tratamiento médico o quirúrgico volverán a ser delito incluido en el articulado de nuestro Código Penal, contemplando penas que oscilan entre los tres y doce meses de multa. Leer más «Nueva reforma del Código Penal en materia de accidentes de tráfico»

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El Reconocimiento de Deuda como Garantía de Pago

La figura del reconocimiento de deuda está siendo cada vez más usada para acreditar la existencia de una deuda entre dos partes, por ello, en el presente artículo vamos a intentar explicar en que consiste realmente el reconocimiento de deuda, los efectos que produce, así como la validez jurídica que se le otorga. Leer más «El Reconocimiento de Deuda como Garantía de Pago»

El TS cambia nuevamente de criterio respecto al IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Han pasado tan solo dos semanas desde que publicábamos en nuestro Blog que finalmente, el Tribunal Supremo se había posicionado a favor del consumidor en las hipotecas, y había anulado el artículo 68.2 del Reglamento donde queda regulado el Impuesto de Actos Jurídicos documentados, lo que conllevaba que fuera la Banca y no el prestatario quien tendría que hacer frente al pago de este impuesto. Leer más «El TS cambia nuevamente de criterio respecto al IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)»

abogados especialistas en Reglamento General de Protección de Datos

Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)

El pasado 25 de Mayo de 2018 entró en vigor el nuevo Reglamento General de Protección de Datos – RGPD, para armonizar el marco legal de protección de datos en la UE. El RGPD afecta a todas las Empresas y departamentos que se encarguen del tratamiento de datos e implica un cambio muy significativo en el manejo de información con el fin de garantizar la protección y el buen uso de los datos de carácter personal. Leer más «Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)»

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El Tribunal Supremo dice que el impuesto de actos jurídicos documentados los debe pagar el banco y no el prestatario

Han pasado siete meses desde la conocida sentencia del Tribunal Supremo sobre Gastos de Hipoteca, de marzo de 2018 donde se establecía que eran los prestatarios quienes debían hacerse cargo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y no el banco. Se determinaba que sin perjuicio de que la cláusula que contiene todos los gastos hipotecarios es nula, se devolverían únicamente los gastos relativos a la Gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad y Tasación. Leer más «El Tribunal Supremo dice que el impuesto de actos jurídicos documentados los debe pagar el banco y no el prestatario»